IRIM11: deságio de 24% e yield de 14,88% ao ano — vale a pena entrar agora?

Cota a R$64,50 com patrimônio em R$84,13: o desconto de 24% do IRIM11 justifica a entrada?

O IRIM11 acaba de divulgar o relatório de fevereiro de 2026. O fundo distribuiu R$ 0,80 por cota — uma recuperação relevante em relação aos R$ 0,69 de janeiro —, com um dividend yield de mercado de 14,88% ao ano. Mas o que realmente chama atenção é o deságio: a cota está sendo negociada a R$ 64,50, com o patrimônio valendo R$ 84,13. Quase 24% abaixo do valor real dos ativos. Vale a pena entrar agora ou o desconto tem uma razão para persistir?

APRESENTAÇÃO DO FUNDO

O IRIM11, Iridium Fundo de Investimento Imobiliário, é um fundo híbrido gerido pela Iridium Gestão de Recursos, com administração e custódia pelo BTG Pactual. O fundo tem uma estrutura bastante particular: investe principalmente em CRIs — Certificados de Recebíveis Imobiliários —, mas também mantém uma carteira relevante de outros FIIs e alguns ativos imobiliários diretos (os chamados "outros ativos").

Ele nasceu da fusão dos antigos IRDM11 e IRIM11, iniciada em 2021, e ainda carrega alguns resquícios desse processo de reorganização — especialmente na carteira de FIIs, que a gestão está ativamente reciclando.

No fechamento de fevereiro, o patrimônio líquido era de aproximadamente R$ 2,96 bilhões, com 35,2 milhões de cotas.

DADOS DA COTA (PONTO DE ATENÇÃO ⚠️)

Aqui mora um dos pontos mais importantes para quem está avaliando entrar no fundo agora. A cota patrimonial fechou em R$ 84,13 — mas a cota de mercado estava em R$ 64,50. Isso representa um deságio de quase 24% em relação ao valor patrimonial. O fundo está valendo muito menos no mercado do que o valor real dos seus ativos.

Esse desconto tem dois lados. Para quem já está dentro, é frustrante ver o preço da cota tão abaixo do patrimônio. Mas para quem está de fora e tem visão de longo prazo, pode representar uma entrada interessante — comprando um ativo que vale R$ 84 pagando R$ 64. A questão é: por que esse desconto persiste, e quando ele vai fechar?

A resposta está em parte na composição da carteira: a parcela de FIIs, que hoje representa cerca de 19% do patrimônio, vem pressionando negativamente o valor de mercado. E a gestão está trabalhando para reduzir essa exposição.

DIVIDENDOS (PONTO POSITIVO ✅)

Os dividendos de fevereiro foram de R$ 0,80 por cota — uma recuperação em relação aos R$ 0,69 de janeiro. Considerando a cota de mercado de R$ 64,50, isso representa um dividend yield mensal de 1,24%, ou seja, 14,88% ao ano. É um número bastante expressivo.

Olhando os últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 9,65 por cota, o que equivale a um DY de mercado de 14,01% ao ano. Para um fundo de papel, esse rendimento é competitivo — especialmente considerando que boa parte da carteira de CRIs carrega IPCA+, que se beneficia de inflação mais alta.

Vale destacar também que o resultado de caixa ficou em R$ 0,81 por cota — levemente acima da distribuição de R$ 0,80 — e a diferença foi para a reserva de resultados. Ou seja, o fundo está distribuindo um pouco abaixo do que ganha, o que é uma postura conservadora e saudável.

O QUE EXPLICA A MELHORA EM RELAÇÃO A JANEIRO? (PONTO POSITIVO ✅)

Dois fatores impulsionaram o resultado de fevereiro em relação a janeiro. O primeiro foi a melhora na correção monetária da carteira de CRIs, refletindo o IPCA médio de 0,31% reconhecido no mês — inflação em patamares mais elevados do que nos meses anteriores.

O segundo fator foi o recebimento de um prêmio de quitação do CRI Allegra Pacaembu, que gerou um ganho de capital de cerca de R$ 0,09 por cota. Esse ativo foi reestruturado: a posição antiga foi quitada e substituída por uma nova alocação no mercado primário, a uma taxa de CDI + 4,0%.

Além disso, o fundo ainda tem direito a mais duas parcelas desse prêmio, previstas para julho e dezembro de 2026, cada uma representando cerca de R$ 0,03 por cota de resultado adicional. Ou seja, há rendimentos extraordinários já mapeados para o segundo semestre.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE CRI (PONTO POSITIVO ✅)

A carteira de CRIs representa 76% do patrimônio líquido do fundo e é onde está o coração da tese. São 155 ativos — uma diversificação impressionante — com duration médio de 3,51 anos e taxa nominal total de 14,67% ao ano (MTM), considerando as premissas de indexadores.

A grande maioria da carteira, cerca de 88%, está indexada ao IPCA, com taxa de spread médio de IPCA + 9,99% ao ano. Com a inflação rodando e projeções de IPCA em torno de 4% para 2026, a taxa nominal bruta fica acima de 14% — o que é bastante atrativo. A parcela de CDI+ representa cerca de 6% da carteira de CRIs, com spread médio de CDI + 3,02%.

Na exposição setorial, o fundo é bastante diversificado: Utilities (geração distribuída) lidera com 19,4%, seguido por Imobiliário residencial - Loteamento com 12,6%, Shopping com 11,8%, e Industrial/Logística com 8,7%. Geograficamente, 50,3% estão no Sudeste, 24,2% em operações diversificadas (nacionais), 9,8% no Nordeste e 9% no Centro-Oeste.

RISCO DE CRÉDITO: CASO GPA (PONTO DE ATENÇÃO ⚠️)

O relatório traz um ponto de atenção relevante para o monitoramento da carteira. Três CRIs ligados ao GPA (Assaí/GPA) somam 0,78% do PL e foram colocados em observação após o pedido de recuperação extrajudicial do grupo.

A gestão faz questão de tranquilizar os cotistas com argumentos sólidos: os CRIs têm alienação fiduciária de imóveis como garantia, os aluguéis são obrigações extraconcursais mesmo em eventual recuperação judicial, e os imóveis pertencem a carteiras de fundos imobiliários com obrigações contratuais de honrar os pagamentos.

É um risco controlado e pequeno em proporção do patrimônio, mas que precisa ser monitorado. A gestão demonstra transparência ao detalhar a estrutura de proteção dessas operações.

CARTEIRA DE FIIs: A RECICLAGEM EM ANDAMENTO (PONTO DE ATENÇÃO ⚠️)

Esse é o ponto mais sensível do IRIM11 no momento. A carteira de FIIs representa 19,2% do patrimônio, e é exatamente ela que pesa no desconto da cota de mercado. A estratégia da gestão é reduzir gradualmente essa exposição — vendendo os FIIs no mercado secundário e realocando em CRIs ou em FIIs de "tijolo" (imóveis físicos).

Em fevereiro, as vendas representaram apenas 0,18% do PL — abaixo do mês anterior — porque o ambiente de preços estava desfavorável. A gestão preferiu desacelerar o processo a realizar vendas com prejuízo maior. Essa é uma decisão acertada, mas significa que o desconto da cota pode demorar mais para fechar.

As vendas do mês reduziram o resultado distribuível em aproximadamente R$ 0,01 por cota — impacto pequeno, mas que mostra que o processo de reciclagem tem um custo no curto prazo para ganhar no longo prazo.

Os principais FIIs na carteira são BTLG11 (4,39% do PL), RBHY11 (3,43%), EZTB11 (1,95%) e TRXF11 (1,86%).

OUTROS ATIVOS: TERRENOS EM MONETIZAÇÃO (PONTO DE ATENÇÃO ⚠️)

O fundo também carrega 1,07% do PL em imóveis diretos — principalmente três SPEs com terrenos em Limeira (SP) e alguns apartamentos em Vila Jardim. Esses ativos são herança do processo de reorganização e a gestão está tentando monetizá-los via permutas. Um dos terrenos está em fase de discussão de minuta contratual. Progresso lento, mas em andamento.

DESEMPENHO NO MERCADO SECUNDÁRIO (PONTO NEGATIVO ⬇️)

A cota de mercado acumulou -6,13% no mês de fevereiro e -3,91% no ano. No período de 12 meses, o retorno de mercado foi de 9,99% — abaixo do CDI (14,67% no mesmo período) e próximo ao IMAB-5 (13,52%). Já a cota patrimonial performou bem: +9,79% em 12 meses e +51,33% desde o início do fundo.

Essa diferença entre a performance patrimonial e a performance de mercado é exatamente o deságio que comentamos: os ativos do fundo estão gerando retorno real expressivo, mas o preço de mercado ainda não reflete isso.

Em termos de liquidez, o volume em fevereiro foi expressivo: R$ 134 milhões negociados no mês — o maior volume dos últimos 12 meses. Isso é positivo, pois significa que o fundo tem liquidez para entrada e saída de posição.

CONCLUSÃO

Resumindo o IRIM11 em fevereiro de 2026: rendimento de R$ 0,80 por cota, DY mensal de 1,24% pela cota de mercado — 14,88% ao ano. Cota de mercado em R$ 64,50 contra patrimônio de R$ 84,13, um deságio de 24%.

A carteira de CRIs está bem estruturada, com 155 ativos diversificados, taxa de IPCA + 9,99% ao ano e duration de 3,5 anos. O rendimento deve continuar melhorando à medida que a inflação se normaliza em patamares mais elevados.

Os principais riscos são: o processo de reciclagem da carteira de FIIs, que ainda está em andamento e pode pressionar a cota no curto prazo; o caso GPA, pequeno mas que merece acompanhamento; e a persistência do deságio, que depende em grande parte da velocidade com que a gestão consegue simplificar a estrutura do fundo.

Para quem tem horizonte de longo prazo, o IRIM11 apresenta uma combinação interessante: rendimento acima de 14% ao ano pela cota de mercado, carteira de CRIs de qualidade e um desconto patrimonial que representa uma margem de segurança. A questão é ter paciência para esperar o fechamento desse desconto.

Isso não é recomendação de investimento.